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17 Juin
GUIDE PRATIQUE POUR LOUER PLUS EN 2021
En France, 10% des habitations sont des résidences secondaires et 8% sont des logements vacants (Insee, 2018). Autant de cas et d’opportunités de location saisonnière, qui permettrait aux propriétaires de couvrir les coûts d’entretien et d’offrir un cadre de vacances aux voyageurs.
L’une des principales préoccupations des propriétaires envisageant de mettre leur bien en location est comment l’activité va être taxée. Pour vous, nous allons détailler les deux régimes pour lesquels vous pouvez opter, leur spécificités et leurs avantages.
Avant tout, une location saisonnière implique des loyers et des charges qui doivent donc être déclarées et soumis au impôts et prélèvements sociaux. Ces locations de courte-durée sont généralement meublées, les revenus doivent par conséquent être déclarés dans la catégories BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), tout comme les locations meublées de longue durée. Les deux régimes déclaratoires qui s’offrent alors au propriétaire sont le régime forfaitaire et le régime réel. Chacun présente des caractéristiques différentes suivant si votre location est classée ou non.
Location classique ou classée, quelle différence ?
Les locations saisonnières sont 
officiellement désignées par le terme “meublés de tourisme” qui désigne un bien meublé destiné à une location courte-durée payée à la nuité, la semaine ou au mois. Les propriétaires de meublés de tourisme se doivent de le déclarer à la mairie de la commune où le bien en location est situé en remplissant le formulaire Cerfa n°14004*01. Jusque là, il s’agit d’une location de vacances classique.
Un bien locatif classé signifie qu’il est étoilé. Le classement du bien en location doit être demandé par le propriétaire et est délivré par les
services de l’Etat. La location saisonnière peut se voir attribuer une note allant de 1 à 5 étoiles.
Les chambres d’hôtes sont fiscalement traitées comme une location classée. Celles-ci se caractérise par un logement payé à la nuité avec petit déjeuner et accueil de l’hôte (Art. D.324-13 du Code du tourisme). La location de chambres d’hôte est limitée à 5 chambres maximum et 15 personnes. Au-delà, le bien en location est considéré comme un hôtel de tourisme et ne relève pas de la même législation.
Les régimes fiscaux des locations saisonnières
Le régime forfaitaire est également connu sous le nom de “microentreprise” ou “micro-bic”. Il prend en compte tous les frais et charges de la location et effectue un abattement sur les profits annuels. La déclaration des revenus est facile à remplir puisque l’un des objectifs principaux de ce régime fiscal est d’offrir une simplicité administrative aux microentrepreneurs. Les revenus locatifs sont donc à déclarer sur le formulaire 2042 C PRO, dans la case “5ND” pour les locations classiques et dans la case “5NG” pour les locations classées.
Dans le cas d’une location classique, le régime forfaitaire s’applique si les recettes sont inférieures à 70 000€ par an, un chiffre qui n’est pas si difficile à atteindre. Un abattement forfaitaire de 50% s’applique alors, signifiant que seules la moitié des loyers et charges sont imposés avec le reste des revenus annuels.
Dans le cas d’une location classée, le régime forfaitaire s’applique si les recettes annuelles sont inférieures à 170 000€, une somme difficilement atteignable pour une location saisonnière. Le propriétaire bénéficie alors d’un abattement de 71%, soumettant ainsi seulement 29% des loyers et charges aux impôts.
Le régime réel déduit les frais et charges des recettes annuelles, permettant ainsi de déduire les charges de propriété et de gestion au prorata de la durée de location et toutes les charges dues à la location. On souscrit au régime réel en l’indiquant dans une lettre à envoyer au service des impôts avant le 1er février. Le régime réel est alors obligatoirement appliqué pendant 2 ans puis reconduit tacitement.
Dans le cas d’une location classique, le propriétaire souscrit automatiquement au régime réel si les recettes annuelles sont supérieures à 70 000€. Le propriétaire peut tout de même opter pour ce régime si les recettes sont inférieures à cette somme. Cependant, ce choix n’est alors rentable que si les frais et charges déductibles de la location dépassent 50% des recettes.
Dans le cas d’une location classée, le régime fiscal s’applique automatiquement à partir de 170 000€ de recettes annuelles. Il est optionnel et intéressant si les recettes sont inférieures à 170 000€ et si les frais et charges déductibles sont supérieurs à 71% des recettes annuelles.
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Vos autres obligations
Louer un bien saisonnier entraîne également d’autres obligations pour le bailleur. Celui-ci se voit obligé de se plier à des obligations fiscales telles que l’assujettissement à la CSG et autres prélèvements sociaux.
Pour les locations générant des recettes supérieures à 23 000€, le paiement des cotisations sociales est une obligation. La taxe de séjour vient s’ajouter aux charges du propriétaire mais peut être reportée sur le client puis reversée à la commune. Et enfin, le bailleur se voit dans l’obligation de facturer la TVA si sa location saisonnière fournit au moins 3 prestations para-hôtelières comme le petit déjeuner, le ménage, l’apport de linge de maison et la réception des locataires.
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