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De jour en jour, les technologies changent le quotidien d’un grand nombre de personnes. De l’utilisation de simples téléphones aux smartphones en passant par les ordinateurs portables, l’informatique ou Internet en général semble désormais indispensable à l’exercice de toute activité génératrice de revenus.

Nombre de projets et d’initiatives entreprises réalisés par ce biais en témoignent de la nécessité d’intégrer Internet dans tout projet de développement. D’ailleurs, la plupart des entreprises compétitives et performantes sont celles qui ont réussi à s’adapter en intégrant l’outil informatique dans leur stratégie de développement.

C’est ainsi qu’ Airbnb s’est construit, en l’espace de quelques années, une notoriété incontournable dans le domaine de la location de meubles touristiques, défiant ainsi l’hôtellerie.

En effet, Airbnb est une plateforme numérique qui met en relation des propriétaires immobiliers et des touristes en vue de la location de leur appartement pour une courte durée. C’est pourquoi on parle le plus souvent de location de courte durée  voire même de location de meublée touristique. C’est en quelque sorte, l’Uber de l’immobilier ou Uber 2.0 !

Ce concept innovant a suscité un engouement tant auprès des touristes que des propriétaires. Les premiers cités y voient une alternative aux hôtels assez chers tandis que les seconds y trouvent une opportunité de réaliser des revenus complémentaires. Mais comme pour tous secteur d’activité, un législateur est intervenu pour fixer les règles du jeu afin d’éviter le cafouillage.

En France, la règlementation est spécifique à chaque ville. Ainsi, Paris s’est-elle dotée d’un panel de règles, devant régir cette location devenue au fil des ans, un business fort rentable pour les propriétaires immobiliers.

C’est en effet la loi ELAN (lien pour en savoir plus) qui intervient en grande partie pour organiser le secteur de la location meublée de courte durée.

Ces règles diffèrent selon qu’il s’agisse de la résidence principale (1) ou de la résidence secondaire (2). 

  1. La location de la résidence principale 

Par résidence principale, il faut entendre au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le logement dans lequel on passe au moins 8 mois dans l’année (loi ALUR de 2014 n°2014-366 du 24 mars 2014 ). En effet, la résidence principale est définie en fonction du temps qu’on y passe dans celle-ci. De ce fait, il faut avoir passé 8 mois au moins dans son logement pour que ce dernier puisse être réputé de résidence principale.

Il n’est nécessaire qu’on occupe personnellement le logement les 8 mois durant dans l’année. L’occupation peut se faire aussi bien soit par un locataire ou une personne avec laquelle on vit voire par une personne qu’on a en charge.

De même, il existe des dérogations à ce principe. En fait, des évènements involontaires ou non à notre volonté peuvent nous empêcher d’occuper le logement pendant au moins 8 mois dans l’année (raisons professionnelles, de santé ou en cas de force majeure). Dans ce cas, même le temps passé dehors est compris dans le compte du temps d’occupation du logement. 

S’agissant de la location de la résidence principale à des touristes sur Airbnb, il est tout à fait permis de le faire mais dans la limite de 120 jours par an sans que le bailleur ait à effectuer des démarches particulières aux termes de l’article L631-7-1 alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitation.   

C’est dire donc que la location en meublée de courte durée n’est possible que dans la limite de 120 jours dans l’année.

Toutefois, des dérogations sont posées à cette règle.

Ainsi, celui qui arrive à prouver une absence de 4 mois dans l’année pour un problème de santé, des raisons professionnelles ou un cas de force majeure peut louer sa résidence principale au-delà de 120 jours.

De même, la chambre privée contenue dans la résidence privée, n’est pas soumise aux dispositions relatives à la location de la résidence principale en meublée saisonnière. Il s’ensuit donc que cette dernière peut être louée au-delà des 120 jours imposés pour la résidence principale.

  1. La location de la résidence secondaire

Quant à la résidence secondaire, elle se définit à contrario de la résidence principale. Ainsi, on peut dire que la résidence secondaire est celle dans laquelle on passe moins de de 8 mois dans l’année. Conformément à la loi ALUR de 2014, la résidence secondaire est dans laquelle on y passe moins de 4 mois par an.

Pour la location d’une telle résidence, les règles deviennent complexes. En effet, un changement d’usage s’avère nécessaire (a) et une déclaration auprès de la municipalité s’impose également (b).

             Le changement d’usage

Pour louer une résidence secondaire, le bailleur doit demander auprès de la mairie un changement d’usage du local.

En principe, un local ne peut avoir deux usages. Soit il est affecté pour l’habitation ou pour un usage professionnel (activité commerciale, industrielle…)

Or, la résidence secondaire dont la location est envisagée est le plus souvent utilisée pour l’habitation puisqu’elle sert souvent de lieu de retrait pour le propriétaire. C’est pourquoi, lorsque ce dernier veut la louer en meublé touristique, il doit requérir une autorisation à cet effet. D’ailleurs L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précise clairement que les changements d’usage de locaux destinés à l’habitation sont soumis à une autorisation préalable. Il s’ensuit alors que le propriétaire devra procéder à un changement d’usage autre que l’habitation. En fait : « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage ».

La demande de changement est à adresser à la mairie de Paris en remplissant un formulaire CERFA 13404*07 ou encore un Permis de construire. Dès lors, toute location de résidence secondaire sans l’obtention d’une autorisation préalable est illégale est expose le bailleur à une amende pouvant atteindre jusqu’à 50000 euros.

Néanmoins, lorsque le local est déjà utilisé pour un usage commercial, cette autorisation n’est nullement nécessaire.

         L’obligation de déclaration à la mairie

Du fait de l’ampleur que prend le phénomène de la location de meublés touristiques, la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 impose désormais à toutes les communes quoique leur taille d’instituer une procédure de déclaration préalable pour les locations.

Celle-ci est requise pour les propriétaires immobiliers qui désirent louer leurs locaux sur Airbnb.

En effet la déclaration vise à permettre conformément à l’article L324-1-1, II du Code du tourisme, l’enregistrement en ligne de toutes les locations meublées de courte durée, même celles portant sur la résidence principale.

La déclaration donne lieu à l’obtention d’un numéro d’enregistrement devant figurer sur toutes les annonces de location du logement, y compris celles publiées en ligne.

A Paris, cette procédure est obligatoire depuis le 1er décembre 2017. Ainsi, les personnes qui souhaitent donner en location un meublé de tourisme doivent obligatoirement s’inscrire au préalable auprès du service en ligne mis en place par la Ville de Paris pour se voir délivrer ce numéro d’enregistrement, lequel devra être reporté sur leur annonce.

En conséquence, toute annonce qui ne comporterait pas le numéro d’enregistrement devra être retirer par l’annonceur ou le site. De même, le site internet est tenu en vertu de l’article L324-2-1 du Code du tourisme de faire respecter l’obligation de déclaration aux loueurs. Ainsi, il devra s’assurer que ces derniers ont obtenu un autorisation telle prévue par le Code de la construction et de l’habitation et d’obtenir de ce fait d’eux, préalablement à la location du bien, une déclaration sur l’honneur attestant que les obligations de déclaration et d’autorisation préalable ont été respectées et qui indique également si le logement constitue ou non sa résidence principale, ainsi que le numéro de déclaration du logement dans l’hypothèse où le logement est sa résidence secondaire.

Somme toute, on aura vu que la location à courte durée sur Airbnb constitue de nos jours un business rentable qui séduise beaucoup les propriétaires immobiliers surtout à Paris. 

Faut-il rappeler que la capitale française constitue le premier marché de la plateforme.

Cependant, des règles ont été entreprises en vue d’organiser le secteur. Ainsi, à Paris, la location de la résidence principale n’est possible que la limite de 120 jours sauf exceptions cités ci-dessus.

De surcroit, la location de la résidence secondaire est soumise selon le cas à une obligation de changement d’usage et une procédure préalable de déclaration auprès de la mairie.

Sources : , 

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