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La remise de clé 2.0

règelementation airbnb marseille

A l’instar des autres villes de France, à Marseille également depuis le « décret Airbnb » de 2017*, les bailleurs désirant mettre en location leurs « meubles de tourisme** » sur des plateformes comme Airbnb, sont tenus de faire des démarches préalables. 

Mais tel qu’on a eu à le préciser dans le cadre du document consacré à la location Airbnb à Paris, les règles diffèrent selon que l’immeuble est une résidence principale (1) ou secondaire (2). 

  1. La location de la résidence principale

Même à Marseille, la location de la résidence principale*** ne soulève pas trop de problème à partir du moment où on respecte les règles relatives à celle-ci, plus précisément, la limite de la durée de location.

En effet, la location de la résidence principale ne peut aussi dépasser la limite de 120 jours à Marseille.

La déclaration préalable auprès de la Mairie de la résidence principale mise en location n’est nullement nécessaire. Seule la création d’un compte logeur sur le site de la ville est requise en vue de pouvoir procéder au paiement des taxes de séjour. Donc, remplir le document CERFA relativement à la location des meublés de tourisme n’est pas obligatoire.

En général, les plateformes se chargent elles-mêmes de collecter les taxes et de les verser en retour à la mairie grâce à un système automatisé intégré comme c’est le cas avec Airbnb mais en absence de cette possibilité, le bailleur devra le faire lui-même. 

Dans ce cas, il suffit de se rendre sur la plateforme dédiée à cet effet par la mairie et suivre les instructions pour s’acquitter de la taxe.

Depuis le 1er janvier 2019, c’est les plateformes qui sont chargées à Marseille de collecter les taxes de séjour pour le compte des loueurs et les reverser ensuite à l’autorité publique compétente.

  1. La location de la résidence secondaire

En effet, c’est la location de la résidence secondaire qui est plus  problématique.

Comme à Paris, elle suppose avant tout, une déclaration préalable à la mairie (a) et un changement d’usage (b).

  1. La déclaration préalable

Elle vise à informer les autorités**** de votre volonté de louer votre résidence secondaire sur une plateforme de type Airbnb et en conséquence, permettre de vous enregistrer pour pouvoir par la suite assurer la collecte des taxes de séjour.

Pour cela, il faut remplir le fameux CERFA N°14004*03 (formulaire disponible ici et l’envoyer à la Direction de la Fiscalité Locale et du Recensement ; Service Taxe de Séjour et Procédures Transverses de Marseille.

L’enregistrement est sanctionné par la mise à la disposition du requérant d’un numéro devant figurer dans toutes les annonces que ce dernier fera ensuite relativement à la location de l’appartement sur une plateforme de type Airbnb. Toutefois, contrairement à Paris et à Lyon, il convient de souligner que l’obtention de ce numéro n’est pas obligatoire pour la location sur Airbnb. 

Toutefois, toute sous-location par un locataire nécessite l’autorisation préalable du propriétaire et le prix de la sous-location ne peut être supérieur à celui de la location initiale.

Outre la déclaration préalable, le bailleur devra aussi demander un changement d’usage pour pouvoir louer sa résidence secondaire.

  1. Le changement d’usage

Comme nous l’avons déjà rappelé concernant la réglementation Airbnb à Paris, un local est en général affecté, soit à l’habitation ou à un usage professionnel.

La résidence secondaire étant un lieu de retrait pour le propriétaire car y habitant au moins 3 mois dans l’année, s’avère donc être un local pour habitation. 

C’est pourquoi, lorsque le bailleur souhaite la mettre en location Airbnb et en tirer profit, il lui importe de faire une demande de changement d’usage de la résidence en vue de pouvoir la louer.

C’est tout à fait logique puisque ce dernier s’adonne à une exploitation commerciale de la résidence. 

Ainsi, à Marseille, la location de la résidence secondaire requiert un changement d’usage auprès de la mairie. La demande de changement d’usage est aussi déposée auprès de la Direction de l’urbanisme, Service des Autorisations de l’urbanisme de Marseille.

Mais contrairement à Paris, Marseille ne subordonne pas l’obtention de l’autorisation de changement d’usage à l’obligation de compensation. En effet, la compensation oblige le propriétaire qui souhaite louer sa résidence secondaire soit d’acquérir un local commercial et le transformer en logement ou d’acheter un titre de compensation à un tiers comme un HLM à un bailleur par exemple, pour qu’il s’en charge. Le but est de décourager les propriétaires qui œuvrent dans le domaine car étant d’éventuels concurrents des professionnels du domaine.

Toute location n’ayant pas satisfait à cette formalité, est illégale et peut donner lieu à des poursuites judiciaires. 

Néanmoins, à Marseille, la possibilité de recourir à un bail à mobilité dans le cadre de la location Airbnb est admise. En fait, ce bail permet au loueur de ne pas de soustraire des contraintes légales quant aux formalités requises relatives à la location de la résidence secondaire. Il suffit de demander un changement d’usage***** de votre logement.

Toutefois, ledit bail est limité dans le temps soit valable seulement entre 1 et mois public en mobilité.

Conclusion générale :

En somme, à travers ce succinct développement qui précède, on aura pu peindre superficiellement la règlementation marseillaise relative à la location de courte durée (location Airbnb).

Il s’ensuit en effet, qu’à l’instar des villes comme Paris ou Lyon, la location de la résidence principale est bien possible mais dans la limite de 120 jours dans l’année. Toute location au-delà de ce seuil constitue une violation de la loi et peut encourir en conséquence une sanction pénale. La concernant, la déclaration préalable en mairie n’est pas nécessaire. Le bailleur est juste tenu de créer un compte logeur devant lui permettre de s’acquitter de ses obligations relatives au paiement de la taxe de séjour.

S’agissant de la location de la location secondaire, elle est aussi permise à Marseille. Cependant, elle est subordonnée à une déclaration préalable et un changement d’activité.

La déclaration préalable ne fait auprès de la Direction de la Fiscalité Locale et du Recensement ; Service Taxe de Séjour et Procédures Transverses de Marseille.

Elle n’a pas seulement un but informatif en ce sens qu’elle ne vise pas informer l’autorité publique de la volonté du bailleur de s’adonner à l’activité de location sur Airbnb. Encore faut-il qu’il ait été autorisé à le faire ? En effet, la déclaration préalable est constitutive de droits et d’obligations dès que l’autorisation est acquise. De ce fait, elle est sanctionnée après l’enregistrement par la mise à la disposition du requérant d’un numéro devant figurer sur toutes les annonces qu’il porterait sur l’immeuble objet de la location sur Airbnb.

Quant au changement d’activité, il vise à réaffecter l’usage autre auquel il était consacré. En l’occurrence, il s’agit pour le bailleur de requérir de la Direction de l’urbanisme, Service des Autorisations de l’urbanisme de Marseille, la possibilité de consacrer dorénavant la location de sa résidence secondaire autrefois affecté à un usage d’habitation, à la location de courte durée en vue d’en tirer profit. On passe alors d’un usage d’habitation à un usage commercial.

En tout état de cause, qu’il s’agisse de la résidence principale ou de la résidence secondaire, la location ne permet pas au locateur d’utiliser la résidence pour autre chose que l’habitation pour son séjour. L’usage à d’autres fins ou même la sous-location ne sont nullement permis sans l’accord préalable du bailleur.

Toutefois, on peut dire que la règlementation Airbnb à Marseille est plus flexible que celle de Paris puisqu’elle offre la possibilité aux loueurs de recourir au bail à mobilité pour se passer de ce fait de la rigueur des formalités concernant la location de la résidence secondaire même si ce dernier est aussi soumis à des conditions strictes et limité dans le temps. De même, l’obligation de compensation n’est pas également exigée à Marseille du moins pour le moment pour la location de la résidence secondaire en cas de changement d’usage.

Notes et sources  

 * Le décret met à la charge des communes de mettre en place un système d’enregistrement des meublés de tourisme mis en location dans les villes ayant au moins 200000 habitants.

** Pour la définition du « meuble de tourisme », il faut se reporter à L’article L324-1-1 du Code du Tourisme qui a récemment été modifié par la loi ELAN pour clarifier la définition d’un meublé de tourisme loué en location saisonnière.

*** La résidence principale s’entend au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, du logement dans lequel on passe au moins 8 mois dans l’année (loi ALUR de 2014 n°2014-366 du 24 mars 2014)

**** Cette obligation est fortement rappelée à l’article L324-1-1 précité du Code du Tourisme

***** C’est l’article L631-7 du Code de la construction qui prévoit cette obligation de changement d’usage

Sources

DARMIGNY, Pauline. VILLAGE JUSTICE. (14 mars 2019). Les principes de base de la règlementation Airbnb. Récupéré de : https://www.village-justice.com/articles/les-principes-base-reglementation-airbnb,30914.html

FRANCE ROOM. (20 février 2020). Règlementation Airbnb à Marseille. Récupéré de:  https://france-room.fr/2020/02/20/reglementation-airbnb-a-marseille/

HOSTNFLY. (4 octobre 2019). Tout savoir sur la règlementation Airbnb à Marseille. Récupéré de : https://www.hostnfly.com/blog/legislation/legislation-location-saisonniere-marseille

POZZOLI, Julie. 20 MINUTES. (3 février 2020). Airbnb : les règles à respecter pour une location légale. Récupéré de : https://www.20minutes.fr/economie/2709611-20200203-airbnb-les-regles-a-respecter-pour-une-location-legale

TAXE DE SEJOUR OFEAWEB. Taxe de séjour Marseille. Récupéré de : https://taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/marseille#

WELKEYS (29 mai 2018). Location courte durée à Marseille : les règles à respecter. Récupéré de : https://www.welkeys.com/blog/legislation-location-courte-duree-a-marseille/

Retrouvez également les règlementations Airbnb à Paris et Saint-Malo (celle à Nice sera prochainement publié sur notre blog)

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