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La remise de clé 2.0

règlementation airbnb nice

En matière de règlementation Airbnb en France, la ville de Nice se présente sans doute comme une pionnière. Cela résulte de l’importance du tourisme dans la ville azuréenne. En effet, le tourisme constitue pour la ville une source importante de son économie.

Ainsi, face à l’essor des meublés de tourisme dans la ville et en vue d’éviter une pénurie de logements comme c’est déjà le cas à Paris, les autorités niçoises ont mis en place un pôle de protection des logements composé de cinq agents assermentés chargés de procéder à des contrôles et de dresser en conséquence des procès-verbaux en cas de constatation d’infractions.

Ce durcissement de la règlementation sur les meublés touristiques par l’adoption d’un nouveau règlement le 21 décembre 2018 vient s’ajouter et renforcer le dispositif déjà en place dans la ville depuis 2014.

En effet, le 21 décembre 2018, le bureau métropolitain présidé par Christian Estrosi a lors d’une délibération adopté un nouveau règlement relatif à la location e courte durée. Ce dernier est venu modifier les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage des habitations tout en déterminant ls règles de compensation. Il vient donc mettre à la charge des propriétaires désirant s’adonner à la location de meublés touristiques de nouvelles obligations.

La spéciéité de la réglementation Airbnb Nice conduit à envisager les personnes pouvant se livrer à l’activité de location de meublés touristiques de type Airbnb ainsi que les obligations pesant sur elles (I), ensuite, nous verrons les sanctions auxquelles elles pourraient s’exposer en cas d’infractions (II).

  1. Les personnes pouvant louer leurs habitations sur Airbnb à Nice

La règlementation Airbnb à NIce (personnes pouvant louer))

Le régime de la règlementation niçoise Airbnb diffère selon qu’il s’agisse d’une personne physique(A) ou d’une personne morale (B). Cette nouvelle doit son existence au nouveau règlement de de 2018. Ce faisant, Nice démarque des autres métropoles où les règlementations ne font nullement cette distinction.

  1. Le régime pour les personnes physiques

En effet, le nouveau de la règlementation niçoise Airbnb permet aux personnes physiques de louer leurs habitations sur Airbnb sous réserve de respecter les conditions requises à cet effet.

Toutefois, les règles diffèrent aussi selon qu’il s’agisse de la résidence principale ou secondaire.

La résidence principale

Pour la résidence principale, les personnes physiques ne peuvent la louer que dans la limite de 120 jours par an comme c’est le cas à Paris. Néanmoins, à Nice, ils sont dispensés de l’autorisation de changement d’usage du moins pour les 120 jours par an. De ce fait, le propriétaire qui souhaite continuer à louer au-delà de cette limite doit obtenir forcément auprès de la mairie une autorisation de changement d’usage à cette fin. 

Seulement, les personnes physiques sont tenues d’une obligation d’enregistrement auprès des autorités de la ville. En effet, cette obligation résulte de la délibération n°3-4 du 23 juin à l’instar de Paris ou Bordeaux, Elle concerne aussi bien la résidence principale que la résidence secondaire. L’enregistrement donne lieu à la mise à la mise au requérant d’un numéro de 13 chiffres devant figurer sur toutes les annonces que ce dernier portera sur le site Airbnb relativement à la location de ses meublés touristiques. Le non-respect de cette obligation peut exposer le loueur à une amende de 5000 EUR par meublé irrégulier. 

L’objectif de l’enregistrement est de permettre à la municipalité de contrôler l’activité des loueurs ainsi de recouvrer les taxes de séjour.

A noter que la résidence principale peut être définie au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989  comme le logement occupé au moins 8 mois par an par son propriétaire sauf pour des raisons professionnelles, de santé ou en cas de force majeure ou par le locataire ou la personne avec laquelle il vit, soit par une personne à sa charge.

Quant au changement d’usage, c’est le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile conformément à l’article L631-7-1 alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitation.

La résidence secondaire

Concernant la location de la résidence secondaire, la règlementation est de rigueur. En effet, il faut distinguer selon qu’il s’agisse d’un premier logement ou d’un second conformément à l’article 6 de la délibération du 21 décembre 2018.

Pour le premier logement, le loueur doit obtenir au préalable une autorisation temporaire de changement d’usage sans compensation. Cette autorisation est délivrée en une seule fois par foyer fiscal c’est-à-dire par propriétaire et ce, pour une durée de six ans non renouvelables. Ce délai passé, le loueur devra obligatoirement respecter les règles de la compensation s ‘il désire continuer de louer son meublé touristique. Les propriétaires ayant obtenu cette autorisation avant l’entrée en vigueur du nouveau règlement continueront de bénéficier de la règlementation soit 9 ans maximum comme la durée à condition qu’ils aient renouvelé leurs autorisations avant cette entrée en vigueur sans avoir atteint la durée de 9 ans.

Toutefois, à partir du second logement, le propriétaire devra obtenir nécessairement une autorisation de changement d’usage avec compensation.

En effet, la compensation consiste en la transformation de surfaces commerciales en logements afin de combler la perte de surfaces d’habitation du local transformé. Elle oblige donc le propriétaire à acheter un local de surface équivalente à son bien dans le but de compenser la perte du local d’habitation. Dans le cadre de la réglementation niçoise, deux solutions se présentent au propriétaire.
Soit acquérir un titre de compensation à un tiers qui possède des locaux afin de les transformer en logements ou tout simplement transformer des logements qu’il détient en surfaces commerciales.

Ce régime se rapproche à la règlementation de Paris à la seule différence que l’autorisation à un caractère temporaire à Nice alors qu’à Paris, elle est sans limitation de durée.

  1. Le régime des personnes morales

S’agissant des personnes morales, l’article 7 de la délibération du 21 décembre 2018 rend obligatoire dès le premier logement l’obtention d’une autorisation de changement d’usage avec compensation. Il s’ensuit donc que les sociétés qui se livrent à une location de meublés de tourisme en l’occurrence les sociétés civiles immobilières sont tenues dès le premier appartement mis en location saisonnière de proposer une location pure.

Le régime de la compensation est prévu à l’article 11 du règlement pris en délibération le 21 décembre 2018. En effet, le mécanisme consiste pour le loueur à créer un logement à usage d’habitation de la même superficie et dans la même zone que celui ayant fait l’objet d’une transformation pour servir à de la location saisonnière. C’est une politique en faveur de la préservation de l’équilibre entre habitation et commerce.

Les mêmes solutions se présentent à la personne morale. Soit acquérir un titre de propriété d’un tiers sur des locaux affectés à un usage autre que l’habitation et les transformer en logement ou transformer les locaux dont elle est propriétaire en logement.

Toutefois, à la différence d’autres communes, à Nice, il est possible de compenser sur l’ensemble de la commune, et non pas uniquement dans le même quartier. 

Le dépôt du dossier de changement d’usage pour le bien soumis à compensation doit se faire concomitamment avec celui du dépôt de changement de destination transformant le local servant de compensation. En plus, la surface du futur bien transformé en logement devra être supérieure ou égale au logement objet du changement d’usage.

Cette différence avec le régime des personnes morales s’explique par le fait que contrairement aux personnes physiques, les personnes morales n’envisagent pas de mettre en location des meublés de tourisme de façon occasionnelle en vue de tirer des revenus supplémentaires. Elles se livrent plutôt à une véritable activité commerciale d’où la nécessité de les soumettre à une règlementation rigoureuse.

En plus, selon le Maire Christian Estrosi « Cela permettra de maintenir une offre de logement suffisante pour les étudiants, les actifs et les retraités ». La rigueur de la règlementation se justifie donc par le souci d’éviter une pénurie dans la ville.

  1. Les sanctions aux infractions à la règlementation Airbnb de Nice

La règlementation Airbnb à NIce (sanction)

En vue de veiller au respect de la règlementation Airbnb à Nice, le Maire a mis en place une brigade baptisée le « Pôle de protection des logements » constituée de cinq agents assermentés.  

La mission du pôle est de procéder à des contrôles quant à la conformité des locations à la règlementation. 

Ainsi, en cas d’infractions, les agents procèdent à un contrôle du local loué et dressent un procès-verbal constatant l’infraction ou les infractions à l’encontre du contrevenant. Sur la base de ce procès-verbal, la ville de Nice ou la Métropole peut assigner le contrevenant afin qu’il réponde de ses actes.

Les sanctions pouvant être prononcées sont prévues aux articles L324-1-1 et L324-2-1 du Code de tourisme.

Le contrevenant peut être condamné soit au paiement d’une amende civile pouvant aller jusqu’à 50.000€ /meublé en outre d’une obligation de remise en état des lieux sous astreinte financière ou à une amende pouvant aller jusqu’à 10.000 € en cas de dépassement de la limite légale des 120 jours par an sans juste motif pour les résidences principales. Une amende allant jusqu’à 5.000€ en l’absence d’enregistrement du meublé peut lui être aussi opposable.

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